Mietrecht

Wir informieren Sie als Mieterverein in Berlin regelmäßig über interessante Urteile und Grundsatzentscheidungen im Mietrecht sowie über Neuigkeiten im Mietrecht

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Aktuelle Entscheidung im Mietrecht

a)
Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 28; vgl. auch Senatsurteil vom
29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35 ff.).
b)
Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechen-
den Abrede der Mietvertragsparteien (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 56 ff.).
BGH, Urteil vom 24. November 2021 - VIII ZR 258/19
 

Jedenfalls dann, wenn die Wohnung mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet ist, umfasst der zumindest im Wege ergänzender Auslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss. Dazu gehört - selbstverständlich - die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, das heißt ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem gegebenenfalls - wie hier - im Keller des Mehrfamilienhauses liegenden Hausanschlusspunkt (APL) vornehmen zu müssen.

BGH Entscheidung Mietrecht vom 05. Dezember 2018, VIII ZR 17/18

a)
Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte.
b)
Allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann nicht auf einen derartigen übbereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden. Vielmehr bedarf es hierfür konkreter Anhaltspunkte.
c)
Nach den Umständen des Einzelfalls kann den Willenserklärungen der Parteien die Vereinbarung eines - unter dem Vorbehalt der Zumutbarkeit des eintretenden Mieters stehenden - Anspruchs der Mieter auf Zustimmung zum Austausch eines Mitmieters insbesondere dann zu entnehmen sein, wenn die Vertragsparteien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich auf Grund ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Dies kann insbesondere bei der Vermietung an Studenten, die eine Wohngemeinschaft bilden, der Fall sein.
BGH, Urteil vom 27. April 2022 - VIII ZR 304/21
 

Mieter können in einem laufenden Mietverhältnis die Rückzahlung der auf die vereinbarten Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen nicht verlangen, wenn der Vermieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert. Die Mieter sind insoweit auch bei einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung durch ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt, solange ihnen eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist.

Durch diesen Einbehalt können sich Mieter schadlos halten und Druck auf den Vermieter ausüben. Überdies können Mieter ihren Anspruch auf Vorlage der Belege einklagen, sofern der Vermieter die Belegeinsicht zu Unrecht verweigert (Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09).

BGH, Beschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21
 

Wärmebrücken in den Außenwänden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

BGH Entscheidung Mietrecht vom 05. Dezember 2018, VIII ZR 67/18

Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen.

BGH Entscheidung Mietrecht vom 24. Oktober 2018, VIII ZR 52/18

Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.

Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unternehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben.

BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018, VIII ZR 94/17

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007  - VIII ZR 261/06).

BGH, Urteil vom 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17

 

a) Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.

b) Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist.

BGH, Urteil vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14

"Weiß gestrichen" müsse die Wohnung zurückgegeben werden. So hatte es der Vermieter im Mietvertrag von seinem Mieter verlangt. Dieser wehrte sich und bekam vor dem Bundesgerichtshof Recht.

 

Der Bundesgerichtshof entschied im Mietrecht und meinte, die Farbvorgabe enge den Gestaltungsspielraum des Mieters zu sehr ein mit dem Ergebnis, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren müsse.

BGH, Entscheidung Mietrecht vom 14. Dezember 2010, VIII ZR 218/10



Nicht jede Modernisierung der Wohnung führt zu einer Mieterhöhung. Es kommt vielmehr auf den Zustand der Wohnung einschließlich der von dem Mieter vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen an.

BGH, Entscheidung Mietrecht vom 20. Juni 2012, VIII ZR 110/11



Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Rückstände aufgrund nicht gezahlter erhöhter Nebenkostenvorschüsse gemäß § 560 Abs. 4 BGB setze nicht eine rechtskräftige Verurteilung zur Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorschüsse voraus. Der Mieter sei dadurch geschützt, dass im Rahmen des Räumungsrechtsstreits geprüft wird, ob die verlangte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen möglich war. Der Mieter könne sich zudem dadurch schützen, dass er sich bei einer verweigerten Einsichtnahme in die Rechnungsbelege auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen kann. Das Zurückbehaltungsrecht müsse vor Ausspruch der Kündigung erklärt werden.

BGH, Entscheidung zum Mietrecht vom 18. Juli 2012, VIII ZR 1/11



Der BGH hat entschieden, dass bei einem Irrtum des Mieters über die Möglichkeit, die Miete zu mindern eine Kündigung zulässig ist, wenn der Mieter fahrlässig nicht erkannt habe, dass die Voraussetzungen einer Mietminderung vorliegen. Der Mieter sei dadurch geschützt, dass er die Miete bei Zweifeln unter Vorbehalt bezahlen und eine gerichtliche Klärung herbeiführen könne.

BGH, Entscheidung im Mietrecht vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11



Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05).
BGH, Entscheidung im Mietrecht vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11



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