Kündigung / Mietrecht

Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter bei ausreichend gedecktem Konto seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel-

Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein."

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016-VIII ZR 222/15

 

 

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte  Vorratskündigung,  der  ein  gegenwärtig  noch  nicht  absehbarer  Nutzungswunsch  der  Eigenbedarfsperson  zugrunde  liegt,  nicht  aus  (Bestätigung  von BGH,  Urteile  vom  23.September  2015 -VIII  ZR  297/14,  NJW  2015,  3368;  vom18.Mai  2005 -VIIIZR  368/03,  NJW  2005,  2395).  Vielmehr  muss  sich  der  Nutzungswunsch so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer als-baldigen  Eigennutzung  besteht  (Bestätigung  von  BGH,  Urteil  vom  23.September 2015 -VIIIZR 297/14, aaO).

Setzt  der  Vermieter  den  behaupteten  Selbstnutzungswillen  nach  dem  Auszug  des Mieters  nicht  in  die  Tat  um,  so  liegt  der  Verdacht  nahe,  dass  der  Eigenbedarf  nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der  Kündigung  vorgebrachte  Eigenbedarf  nachträglich  entfallen  sein  soll.  Hierbei sind  strenge  Anforderungen  zu  stellen.  Erst  wenn  der  Vortrag  des  Vermieters  diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des  Vermieters  schon  vorher  nicht  bestand  (Bestätigung  von  BGH,  Urteil  vom 18.Mai 2005 -VIIIZR 368/03, aaO).

BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2016 -VIII ZR 300/15

 

Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.

BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04



Der Mieter braucht für seine fristgemäße Kündigung keinen Grund. Anders verhält es sich bei einer fristlosen Kündigung. Hier muss er in dem Kündigungsschreiben ein Grund nennen.

BGH WuM 2005, 584.

 

Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf den Grund so genau angeben, dass der Mieter ersehen kann, ob er sich mit Erfolg gegen die Eigenbedarfskündigung wehren kann.

BVerfG WuM 93, 233.

 

Der Vermieter darf in einem Rechtsstreit wegen Eigenbedarf grundsätzlich keine neuen Gründe benennen.

BVerfG WuM 2000, 232.

 

Ein Vermieter hat den Mieter bei Anmietung darüber aufzuklären, dass er die Wohnung demnächst selber zu nutzen beabsichtigt.

BGH, Urteil vom 6.07.2010 - VIII ZR 180/09.

 

Der Vermieter muss dem Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung eine zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anbieten, wenn diese sich im selben Haus oder Wohnanlage befindet.

BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 78/10.

 

Ein für Vermieter und Mieter vereinbarter Kündigungsausschluss von höchstens vier Jahren ist wirksam.

BGH WuM 2009, 47.

 

Ein Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren ist unwirksam.

BGH WuM 2005, 346.

 

Ein vor dem 1.September 2001 geschlossenes Mietverhältnis über Wohnraum, bei dem vereinbart worden ist, dass das Mietverhältnis sich ohne Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden.

BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06.

 

Eine fristlose Kündigung einer von Schimmelpilz befallenen Wohnung ist erst nach Fristsetzung oder Abmahnung wirksam.

BGH; Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06.

 

Nach § 543 BGB kann der Mieter außerordentlich bei Schimmelbildung fristlos kündigen, wenn der Vermieter trotz Fristsetzung den Mangel nicht beseitigt hat. Eine Kündigungsandrohung ist nicht erforderlich.

BGH, Urteil vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 28/06.

 

Ein Verzicht des Vermieters, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarf zu kündigen, bedarf - wie auch der gesamte Mietvertrag - der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.

BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06.

 

In einem Wohnraummietvertrag ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 27/04.

 

Mieter müssen marode Wohnungen räumen, wenn diese sich nicht mehr wirtschaftlich sanieren lassen. Eine sogenannte Verwertungskündigung ist gerechtfertigt, wenn zum Beispiel die meisten Wohnungen im Hause leer stehen und nur die letzte vermietete Wohnung einem Abriss im Wege steht.

BGH, Urteil vom 9.02.2011 - VIII ZR 155/10.

 

Eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10% berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung.

BGH, Urteil vom 29.04.2009 - VIII 142/08.

 

Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln.
BGH, Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08.

 

Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.
BGH, Urteil vom 12. November 2008 - VIII ZR 270/07

 

Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst.
BGH, Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07

 

Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig.

 

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.
BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10

 

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt.

BGH, Urteil vom 14. September 2011 - VIII ZR 301/10

 

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Rückstände aufgrund nicht gezahlter erhöhter Nebenkostenvorschüsse gemäß § 560 Abs. 4 BGB setze nicht eine rechtskräftige Verurteilung zur Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorschüsse voraus. Der Mieter sei dadurch geschützt, dass im Rahmen des Räumungsrechtsstreits geprüft wird, ob die verlangte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen möglich war. Der Mieter könne sich zudem dadurch schützen, dass er sich bei einer verweigerten Einsichtnahme in die Rechnungsbelege auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen kann. Das Zurückbehaltungsrecht müsse vor Ausspruch der Kündigung erklärt werden.

BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11



Der BGH hat entschieden, dass bei einem Irrtum des Mieters über die Möglichkeit, die Miete zu mindern eine Kündigung zulässig ist, wenn der Mieter fahrlässig nicht erkannt habe, dass die Voraussetzungen einer Mietminderung vorliegen. Der Mieter sei dadurch geschützt, dass er die Miete bei Zweifeln unter Vorbehalt bezahlen und eine gerichtliche Klärung herbeiführen könne.

BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11



Kündigung einer Wohnung im Studentenwohnheim ist nur möglich, wenn ein an den studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziert wird.

BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 92/11

 

Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig
BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11



Zur Zulässigkeit einer Saldoklage, mit der Mietrückstände aus einem mehrere Jahre umfassenden Zeitraum geltend gemacht werden.

BGH, Urteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12

 

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen.

BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12



Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs.1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten.

BGH, Urteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 191/12

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