Betriebskosten

Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in eine Betriebskostenabrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10 und vom 15.2.2012 - VIII ZR 197/11

 

Der Vermieter hat die auf die leerstehenden Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selber zu tragen, wenn die Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach der Fläche umzulegen sind.

BGH, Urteil vom 31.05.2006 - VIII ZR 159/05

 

Der Vermieter darf bei den Betriebskosten mehrere Gebäude für eine Betriebskostenabrechnung zu einer sogenannten Wirtschaftseinheit zusammenfassen und gemeinsam abrechnen.

BGH, Urteil vom 23.06.2010 - VIII ZR 227/09.

 

Verbrauchsunabhängige Betriebskosten (z.B. Grundkosten/ Zählerkosten) bei dem Wasserverbrauch können grundsätzlich nach dem erfasstem Verbrauch abgerechnet werden, nicht jedoch, wenn ein erheblicher Wohnungsleerstand zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter führt.

BGH, Urteil vom 6.10.2010 - VIII ZR 183/09.

 

Der Mieter hat am Wohnort kein Anspruch auf Übersendung von Kopien hinsichtlich der angefallenen Betriebskosten. Ein Abfotografieren muss jedoch erlaubt werden.

AG Charlottenburg, Urteil vom 6.08.2010 - 216 C 111/10.

 

Die Nichteinhaltung der Betriebskosten - Abrechnungfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen.

BGH, Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 258/09.

 

Gewährt der Vermieter dem Mieter keine Einsichtnahme in die Rechnungsbelege, so sind die Mieter im laufenden Mietverhältnis hinreichend durch das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt. Außerdem können die Mieter ihren Anspruch auf Vorlage der Belege einklagen (§ 259 BGB).

BGH, Beschluss vom 22.6.2010 - VIII ZR 288/09.

 

Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.

BGH, Urteil vom 18.05.2011 - VIII ZR 271/10.


Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.

BGH, Urteil vom 18.05.2011 - VIII ZR 271/10.

 

Der Vermieter hat bei Maßnahmen und Entscheidungen über Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Der Mieter muss einen Verstoß hiergegen jedoch darlegen.

LG Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010 - 5 S 40/10.

 

Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden, auch wenn der Mieter die gleichen Einwendungen wie in den Vorjahren erhebt.

BGH, Urteil vom 12.05.2010 - VIII ZR 185/09.

 

Eine Korrektur des in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen und ausbezahlten Guthabens ist nach Ablauf der Ausschlussfrist nicht mehr zu Lasten des Mieters änderbar.

BGH, Beschluss vom 3.05.2011 - VIII ZR 139/10.

 

Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung über die Betriebskosten - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.

BGH, Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10.

 

Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.

BGH, Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10.


Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich
BGH, Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10.

 

a) Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht.


b) Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.
BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08


 

Vermieter dürfen keinen pauschalen Sicherheitszuschlag erheben, wenn sie die Vorauszahlungen aufgrund eines Nachzahlungsbetrages zukünftig anheben wollen.

BGH, Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 294/10

 

Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.
BGH, Urteil vom 16. November 2011 - VIII ZR 106/11


 

Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit. Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.


Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten.

BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11

 

a) Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.
b) Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.
c) Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.
BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10


 

Der Bundesgerichtshof hat (bereits) entschieden, dass dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. 

BGH, Beschluss vom 22. November 2011-VIII ZR 38/11

 

Bundesgerichtshof verneint Recht zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlichen Fehlern der Betriebskostenabrechnung.

BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 245/11



Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 26).
BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 246/11


 

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Rückstände aufgrund nicht gezahlter erhöhter Nebenkostenvorschüsse gemäß § 560 Abs. 4 BGB setze nicht eine rechtskräftige Verurteilung zur Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorschüsse voraus. Der Mieter sei dadurch geschützt, dass im Rahmen des Räumungsrechtsstreits geprüft wird, ob die verlangte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen möglich war. Der Mieter könne sich zudem dadurch schützen, dass er sich bei einer verweigerten Einsichtnahme in die Rechnungsbelege auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen kann. Das Zurückbehaltungsrecht müsse vor Ausspruch der Kündigung erklärt werden.

BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11.




Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05).
BGH, Urteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11



Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht.
BGH, Urteil vom 7. November 2012 - VIII ZR 119/12

 

Zur Abrechnung der mit eigenen Arbeitskräften erbrachten Gartenpflege- und Hausmeisterdienste nach fiktiven Kosten eines Drittunternehmens.
BGH, Urteil vom 14. November 2012 - VIII ZR 41/12



Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung setzt die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraus. Dies heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten anzugeben, sondern sämtliche zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen zu legen.

BGH, Urteil vom 2. April 2014 -VIII ZR 201/13

 

Weitere Themen

Sie haben Fragen zur Mitgliedschaft im Mieterverein in Berlin, zu unseren Leistungen oder benötigen Sie eine Mieterberatung?

Kontaktieren Sie uns unter 030 / 450 86 795 oder direkt per Kontaktformular