Senat beschließt am 18.06.2019 Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz/Mietendeckel

 

Auf Grundlage der beschlossenen Eckpunkte wird nun der konkrete Gesetzentwurf ausgearbeitet und nach dem Senatsbeschluss im Oktober 2019 an das Abgeordnetenhaus von Berlin zur weiteren Beratung und Verabschiedung übergeben.

 

Das Berliner Mietengesetz soll Anfang 2020 in Kraft treten. Die Regelungen sollen grundsätzlich mit dem Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte durch den Senat am 18.06.2019 greifen, um zu verhindern, dass die Mieten noch kurzfristig erhöht werden.

 

Die Eckpunkte des Mietendeckels im Einzelnen:

 

  • Für fünf Jahre werden die Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen eingefroren. (preisgebundene Wohnungen gibt es im sogenannten Sozialwohnungsbau, für die eigene Regelungen gelten.)
  • Es wird eine generelle Mietobergrenze eingeführt. Eine Festlegung zur Höhe der Mietobergrenze besteht noch nicht. Die Mietobergrenze könnte als ein einheitlicher einkommensorientierter Wert oder differenziert, z. B. entsprechend den Baualtersklassen im Berliner Mietspiegel, ausgestaltet werden.
  • Bei Wiedervermietung dürfen die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden.
  • Liegen bestehende Mieten deutlich oberhalb der Mietobergrenze, können Mieter einen Antrag auf Absenkung stellen. Fällt die amtliche Überprüfung positiv aus, wird die Miete auf die zulässige Obergrenze abgesenkt.
  • Erstvermietungen in Neubauwohnungen werden vom Berliner Mietengesetz ausgenommen.
  • Modernisierungen, die zu einer Umlage von maximal 50 Cent pro Quadratmeter auf die Miete führen, müssen lediglich angezeigt werden. Höhere Umlagen sind möglich, müssen aber vorher genehmigt werden.
  • Vermieter, die durch die neuen Regelungen in eine wirtschaftliche Unterdeckung geraten, kann nach Antragstellung und Überprüfung eine Erhöhung der Miete genehmigt werden. Es können dann im Einzelfall abweichend Mieterhöhungen und höhere Mietvereinbarungen genehmigt werden. Den davon betroffenen Mieterinnen und Mietern wird, sofern sie WBS-berechtigt sind, ein finanzieller Ausgleich in Höhe der Differenz zwischen genehmigter Miete und der Mietobergrenze gewährt.
  • Vermieter, die sich nicht an die neuen Regelungen halten, müssen mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro rechnen.
  • Das Gesetz soll rückwirkend zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte im Senat gelten.

 

 

Mietrechtsänderung

 

Der Bundestag hat am 29. November 2018, den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG) angenommen.

 

Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass Mieter aufgrund einer neuen vorvertraglichen Auskunftsverpflichtung des Vermieters bereits bei Begründung des Mietverhältnisses erfahren werden, ob der Vermieter sich auf eine Ausnahme berufen kann. Eine nach seiner Ansicht zu hohe Miete muss der Mieter dem Vermieter nur noch in einfacher Weise rügen.

 

Weiter sieht das Gesetz vor, den Umlagesatz für Modernisierungen der aufgewendeten Kosten bundesweit von elf Prozent auf acht Prozent abzusenken. Des Weiteren wird zum Schutz der Mieter vor dem sogenannten Herausmodernisieren und zur Eindämmung der weiteren Gentrifizierung von Quartieren ein neuer Ordnungswidrigkeitentatbestand über die Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise in das Wirtschaftsstrafgesetz eingefügt.

 

Die Neuerungen im Einzelnen:

 

  • Modernisierungsumlage nur noch acht statt elf Prozent und mit Kappungsgrenze

 

Modernisierungskosten können künftig bundesweit nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich umgelegt werden.

 

Für die Umlage gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren und 2 Euro je Quadratmeter, sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt.

 

  • Vereinfachte Berechnung der Modernisierungsumlage

 

Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter in Zukunft 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten in einem vereinfachten Verfahren umlegen.

 

  • Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen

 

Vermieter sind nunmehr verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, bei Berufung auf:

  1. höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB)
  2. zulässige Modernisierungserhöhung der letzten drei Jahre (§ 556e Abs. 2 BGB)
  3. erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB)
  4. erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB)

Bei einem Verstoß gegen die Auskunftspflicht, kann der Vermieter höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Vermieter kann die Auskunft nachholen und sich dann nach zwei Jahren nach der Nachholung auf Ausnahmen berufen.

 

  • Vereinfachte Rüge

 

Für Mieter ist es künftig einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, reicht eine Rüge des Mieters ohne Begründung aus.

 

Allerdings: Der Mieter kann unverändert nur Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden sind.

 

  • Pflichtverletzung: Herausmodernisierung

 

Künftig wird eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet:

  1. wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt,
  2. die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen,
  3. der Vermieter eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt,
  4. die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.

Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt.

 

Das gezielte „Herausmodernisieren“ stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

 

  • Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken

 

Die Vorschriften des Wohnraummietrechts werden erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen (§ 578 Abs. 3 BGB). Der neue § 578 Abs. 3 BGB gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung abgeschlossen werden.

 

Das Gesetz gilt voraussichtlich ab dem 1.01.2019.

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